6月以来,中国海外发展(00688.HK,以下简称“中海”)已先后落子北京、成都、广州,合计拿地面积约73613.39平方米,累计拿地金额约44.84亿元。
(资料图片仅供参考)
据APP不完全统计,2023年至今,中海拿地金额已超130亿元,已先后于6座城市拿下住宅用地。
二级市场方面,截至6月19日港股收盘,中国海外发展股价报收17.74港元,跌1%,成交额为2.38亿港元,当前公司总市值约1941.62亿港元。
6月拿地速度加快中海拿地的节奏在6月份进入加速状态,时间由近及远来看。
上周五(6月16日)的广州土拍上,中海以底价19.92亿元成功拿下位于广州荔湾区浣花路以南、花地大道南以西的AF0215021地块(紫兰苑)。
官方信息显示,该地块土地面积约14031平方米,建筑面积约87906.6平方米,成交楼面价为22663元/平方米。
据悉,紫兰苑原为万科地产551亿元拍下的广信资产包中的一部分,该地块所处的花地湾板块是广信资产包中最庞大、最核心部分,拥有占地约1500亩的商品住宅用地。
6月13日,成都集中出让8宗地块,吸引来包括招商蛇口、中铁建、华润、建发、华发、越秀、保利、中海等企业纷纷下场厮杀。据统计,本次成都土拍报名企业达到112家,创下了成都历来土拍之最。
中海以8.39亿元的代价,夺得位于成都市天府新区成都直管区纯住宅用地,该地块占地面积约3.33万平方米,规划建筑面积约6.66万平方米,地块起拍价为7.33亿元,溢价率为15%。
据了解,该宗地块周边配套成熟,且高端氛围充足,引来多家房企争抢,在地块开拍后不久,便触及上限价格改由抽签方式拍卖。
现场消息透露,该地块参与抽签的房企多达20家,最终由中海成功中签,成交楼面地价约1.26万元/平方米,清水住宅最高限价为2.5万元/平方米。
再把时间聚焦至6月1日,当天北京迎来本月的首场土拍,4宗住宅用地共吸引了48家房企参与竞拍,最后4宗地块全部成交,合计成交金额约95.2亿元,平均溢价率为10.1%。
其中,位于北京市石景山鲁谷街道衙门口的棚改项目1615-713地块,由中海旗下子公司中海新城以28.3亿元底价竞得,成交楼面价约3.62万元/平方米,销售指导价约7.95万元/平方米。
三场土拍斩获三宗地块,累计拿地金额约44.84亿元,足以见得中海扩充土储的用意。
值得一提的是,6月16日,北京还进行了本月的第三场土拍,当天包括石景山广宁村棚改项目2015等地块进行现场竞价,中海也参与其中。
不过遗憾的是,在与竞争对手保利发展争夺了31轮之后,石景山广宁村棚改项目2015地块与中海失之交臂,该地块最终由保利发展拿下,成交金额约36.2亿元,成交楼面价约4.09万元/平方米,溢价率为12.07%。
今年仅拿下7宗据APP不完全统计,今年以来,中海先后在南京、杭州、青岛、北京、成都、广州等城市,通过招拍挂拿下7宗地块,累计占地面积约37万平方米,成交金额约133.51亿元。
在4月初召开的2022年度业绩会上,中海董事长颜建国表示,中海未来的扩张策略主要集中在两个方面,一是抓住土地市场竞争强度降低的机遇,持续投入资源,进一步强化在主流城市的竞争优势,提升市场份额;二是抓住行业洗牌的机遇,捕捉同业并购的机遇。
年报数据显示,2022年,中海系列公司新增土地储备50宗,拿地金额约1208.7亿元,新增总货值约2403.4亿元。其中,中国海外发展新增土地储备40宗,拿地金额约1107.2亿元,新增货值约2139.4亿元。
虽然公司定了“抓土储”的扩张策略,但事实上,中海拿地的气势与去年相比已大不如前。
据统计,今年前五月,中海在新增土地应占楼面面积(即建筑面积)约56.72万平方米,累计权益拿地金额约76.9亿元,在百强房企里面位列14名。而去年同期,中海的权益拿地金额约为244亿元,在百强房企里位居TOP 4。
市场消息表示,当前中国房地产市场已不再辉煌,房企冲规模的时期也已过去,中海整体节奏较稳,以至于错过了最佳的扩张时机。有分析人士认为,中海在土地市场竞争减少的当下拿地,有利于降低整体拿地成本,提高公司新增项目的整体回报率。
据中海此前披露信息,2023年公司可售货值约7900亿元(不含今年新增加的土地储备),其中城市更新属性的上海建国东路项目、北京中信城项目货值逾460亿元。在货值基础上,中海制定合约销售目标为增长20%,同时新增土地权益投资额预计双位数增长。
值得一提的是,去年受市场下行、资金链紧张等因素的影响,全国土地市场持续低迷,不少城市出现“流拍潮”、“央国企接盘”、“地方城投托底”、“民营房企消失”等情况,即便部分城市放松了土拍门槛并开放多宗优质地块,依旧没能带动市场热度。
进入2023年,随着疫情的稳定、政策力度的放开、房企销售回暖的支撑下,部分核心城市的土拍市场开始升温,不少房企开始重回土地市场,但依然是央国企占主导。
譬如于4月18日进行的上海首轮土拍,成交的19宗地中有八成地块被国央企竞得。在5月23日完成无锡第二轮集中土拍中,出让的5宗地均以底价成交,并且地方城投托底的现象依旧。
若要提振当前房企拿地积极性,或许还需要一定的时间,如果核心城市的核心区域有优质标的进行出让,大概率也将提升房企积极性。(本文首发于 APP,作者|陈伟纳)
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